ラーメン店開業で抑えておくべきポイントその2~物件を決める~

ラーメン店開業で抑えておくべきポイントその2~物件を決める~

前回、ラーメン店の新規開業ポイントその1『店舗のコンセプトを決める』に引き続き、今回は『物件を決める(選定)』というテーマで進めていきたいと思います。
これからラーメン店を開業するにあたり、どの物件で開業するのか?というテーマはとても大事です。
店舗物件の立地や賃料は営業にとても大きく影響し、その物件に一度決めると、簡単にそうそうと変えることは難しいので、店舗の物件選びは慎重に進めていく必要があります。
今回はそのポイントをあげていきます。

前回の記事はこちら↓

地域の不動産屋さんで店舗物件を探す


さて、「ラーメン屋を開業する!!」と決まったら、次は、「どこでお店をやるか?」です。
出店する地域・エリアが決まっていたり、候補地がある場合は、その地域の不動産屋さんに行って、どんどん店舗物件を紹介してもらいましょう。
直接、不動産屋さんを訪ねると、実はまだインターネットに出していない店舗物件があったりします。

また、いろいろな店舗物件の図面を見たり、実際に中を見せてもらい(内見といいます)、その地域の家賃の相場を知ることができます。
それ以外にも、地元に根付いている不動産屋さんといろいろと話すことでその地域の特徴や周辺の飲食店事情なんかも教えてもらったりすることもあります。
地域のイベントや催事など、その地域周辺、あるいは商店街などでコミュニティーをはかって地元の方々と親しくやっていきたいと思っている方には、おすすめです。

インターネットで店舗物件を探す


次に、インターネットで店舗物件を探す場合、特に都市部では、条件の良い店舗物件は意外と早く動いてしまいます。
そのため、気になる店舗物件を見つけたら、すぐに問い合わせて内見することをお勧めします。

店舗物件は、実際に見に行かないと分からないことがたくさんあるので、必ず内見をしてください。
はじめは、広さや賃料はこれくらいだろうと、いろいろな条件を思い描いて探していくと思いますが、思いのほか、なかなかそのような条件に合う店舗物件が見つからないと思います。


それでも何件も店舗物件を見に行くうちに、自分の中で曖昧であった条件がはっきりしてきて「譲れないこと」と「譲れること」がだんだんと分かってきてよりシビアな視点で店舗物件を選定出来るようになっていきます。

店舗物件の立地


ラーメン屋に限らず、一般的に飲食店を開業するのにいいとされている立地の店舗物件は、だいたい家賃が高額であったり、自分のコンセプトと合わなかったり、飲食店不可だったりと、必ずしも好条件というわけではないことが

郊外であったり、1階の立地(路面店)でなくても、お店自体をお客さんに気に入ってもらえればどうにかなります。
というのも最近は、インターネットでも集客できるので、一昔程、こだわる必要はなくなっているためです。
とはいってもやはり、店舗物件の立地は悪いよりは良いに越したことはありません。
どうしてもという場合以外は、なるべく候補からはずしましょう。ポイントをあげると以下のようになります。

①最寄り駅の乗降客数が多い
②地域・エリアの人口が多い
③路面店(道路に面した一階の店舗)
④視認性が良い(角地など)
⑤人が多く集まるところから近い(駅周辺、オフィス街、大学、工場、観光地周辺など)
⑥駐車場がわかりやすく、入りやすく、スペースが充実している
⑦周辺の競合店の状況が程よい(同じ価格帯や業種の店がたくさんある地域の場合の見方として、競合店が多いので新規開業は厳しい立地である、という見方と、一方、競合店に勝てるセールスポイントがあれば、ライバルも多いがそのエリアを目指して集まってくるお客さんもいるのです。)

店舗物件の広さ


ラーメン屋さんの店舗は、一般的には、店舗物件の総面積に対して、客席は1坪で1~1.5席ぐらいが目安と言われています。
例えば、10坪の場合は席数は10~15席ぐらいです。店舗物件の形、厨房スペース、壁や柱の位置、トイレの広さな、によっても変わりますが、ほぼこのぐらいの席数が多いようです。
図面では坪数で表記されていたり、平米(㎡)で書いてあるのもありますが、平米(㎡)を坪数に変換する場合は、平米(㎡)を3.3で割ると変換できます。

例)50㎡はおよそ15坪ぐらいです。

隣の席との間隔や、トイレへの通路、厨房の動線なども考慮して図面を見れるようになると、店舗の広さやレイアウトをイメージしやすいと思います。

店舗物件の賃料


飲食店では、一般的に売上げの10%が家賃の目安である、とか、3日で家賃分を売上げれば大丈夫と言われることがあります。
仮に営業日が月25日として想定し、客単価と来店客数で考えると、

昼営業では客単価800円×来店客数60人の場合、48,000円。
夜営業では客単価850円×来店客数80人の場合、68,000円。
計113,000円×営業日25日で2,900,000円。
これの10%は29万円。

つまり、この場合、29万円以下の家賃であれば、十分に検討する価値がある店舗物件と言えます。
逆に29万円以上でも、営業日数、来店客数、客単価を増やせば、ある程度は推測できると思います。

また、賃料以外でも敷金、保証金、礼金、共益費、更新料、仲介手数料など、飲食店の店舗物件を借りるには、いろいろとお金がかかります。
敷金、保証金は不動産屋さんや家主さんに預けるお金です。
お店を辞めて出ていくときに、「原状復帰」と言って借りたときの状態にすることにかかる費用です。
スケルトン(内装や厨房の設備が何もない状態)の店舗物件を借りた場合は、スケルトンにして返却しなければならなかったり、内装の解体工事、処理に費用がかかります。

また、契約時に「償却」と決められている分は、原状復帰とは別に預けた分から差し引かれることもあります。
不動産屋さん、管理会社さん、家主さんによって細かく違いがあるので、契約する前にきちんと確認しておく必要があります。
礼金は、店舗物件を貸してくれた感謝の気持ちとして支払う返金なしの費用です。
礼金なしの物件が多いですが、礼金を設定してある物件もあるので注意が必要です。
共益費、管理費は共有スペースや建物の維持にかかる費用です。
仲介手数料は不動産屋さんに支払う手数料で、店舗物件の賃料の一ヶ月分というところが多いです。
更新料は店舗物件を契約(2~3年が多い)し、更新するときにかかる費用で、新賃料一ヶ月分などと決められていることが多くなっています。

店舗物件選びで気を付けたい事


店舗物件には大きく分けて前述の「スケルトン」の他に「居抜き」と呼ばれるものがあります。
居抜きとは、前の飲食店の内装、設備、厨房機器、什器、皿やグラスなどが残っている状態の物件です。
スケルトンの店舗物件では、一から自分の思い通りの店舗の設計が出来るという側面がありますが、内装工事費とある程度の工事期間の調整をしなければなりません。
それに対して、居抜きの物件では、内装工事を全くしなかったり、最小限の手直しで済ませることもできます。
店舗物件は契約して、引き渡されてから賃料が発生するので、居抜きの場合は、短期間で開店でき、初期投資を抑えることができるというメリットがあります。

居抜きの場合の注意点として、内装工事では、電気、ガス、水道などの配管設備が問題なく使えるかチェックが必要です。
支障があると、あとあと費用がかさむ事になりかねません。

また、電気の容量、動力を含むコンセントの有無や配置、ガスの種類、ガスの配管の状態、水道の配管の状態、排水・グリストラップの場所等もこのまま使用できるのか?配管を延長したり、増設しなければならないのか?など壁や床が出来ている状態から工事を行うと、費用と時間がかかってしまいます。

さらに、厨房機器はちゃんと動くのか?使えるのか?取り換えるのか?リースなのか?それ次第でも撤去費用や処分費用、新しく購入した厨房機器の費用、その運搬費用、さらには、搬入時の入口の大きさ、設置場所の確認も必要です。

看板の設置費(ビルインなどの場合)はいるのか?内装、壁の色、テーブル、イスなども自分のコンセプトに合致しているのか、原状回復の義務があるかどうか?、あるならどこまでかを確認して、内装工事の予定を組まなければなりません。
もし仮に、スケルトンでの返却が義務付けられていると、退去時に内装の解体撤去などにかなりの費用が掛かることになります。
多くの場合、居抜きの店舗には、造作譲渡といって、お店の中にあるもの、電気、ガス、水道などの設備や、冷蔵庫、シンク、ガスレンジなどの厨房機器、テーブル、イス、皿、グラスなど前のお店の経営者の持ち物で、それらの設備(造作)を譲り受けることもできます。
無料の場合と有料の場合がありますが、それらは必要な設備なのか?撤去するのか?これは不動産屋さんや家主さんは関与しないので、自分自身でちゃんと作動するのか、念入りに確認が必要です。

また、居抜きの場合は設備や厨房機器が作動したとしても、突然壊れてしまうリスクがあり、ほとんどが保証期間が過ぎていて保証もないので注意してください。

内装工事はお店作りに非常に重要で、たとえ店名や看板を変えても、内装、テーブル、イスなどをそのまま使用すると、前のお店との違いがお客さんに伝わりづらくなってしまいます。
かといって、レイアウトを大幅に変更するとなると、大掛かりな工事が必要となり、スケルトンの物件で内装工事するよりも割高になる場合もあるので、自分でいかに工夫し、いかに前のお店のイメージを払拭し、新しいお店のイメージと戦略をどれだけ展開していくのかが、とても重要となります。

サンライズキッチンのラーメン店開業支援では、こういった店舗選びからサポートさせていただきます。
サポート事例はこちら↓

次回、新規開業のポイントその3『資金調達を決める』に続く。

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